房地产作为宏观经济重要支柱，正经历“大象转身”，其对经济的影响从拉动转向调整，行业地位与作用显著变化。
从行业现状看，房地产历史使命逐步完成。城镇化率增速放缓，2024年达67%，虽较美日仍有空间，但新增住房需求减弱；人均住房面积约40平米，增长趋缓。商品房销售面积从2021年近18亿平米降至2024年9.7亿平米，待售面积升至7.5亿平米，去化周期9.3个月。行业占GDP比重从2018-2020年8.3%降至2024年6.3%，而信息传输等新兴行业占比升至4.7%，经济结构持续优化。
房地产下行对宏观经济多领域产生收缩效应。经济层面，2024年房地产业拖累GDP 0.26个百分点，2025年上半年拖累收窄；房地产开发投资中住宅投资占GDP比重5.6%，接近美日水平。财政层面，房地产相关税收占一般公共收入比例从19%降至13%，土地财政依赖度从30%降至17%，削弱财政逆周期调节能力。居民层面，房产占居民资产60%，房价下跌产生负财富效应，每降10%居民总资产缩水约6%；房地产业及建筑业带动约7000万就业，行业下行影响就业预期，居民加杠杆意愿下降，个人住房贷款余额收缩，形成“债务 - 通缩”压力。
从周期与趋势看，商品房销售历经5个完整周期（平均3年/周期），当前短周期或处底部右侧，但长周期仍向下。价格端，70大中城市房价2021年三季度见顶，2025年二季度继续下行，一手房成交处历史低位，二手房相对较好，前期政策效果消退后房价企稳动力不足。供需方面，供给端土地市场分化，核心一二线热度高，低能级“量价双淡”，房企拿地与新开工意愿弱，库存去化时间超2015年高点；需求端，25 - 50岁购房潜在人口年均减少约870万，居民收入预期下行抑制购房需求，一线城市房价收入比偏高，但高储蓄率与安全资产需求为房价提供一定支撑。
展开剩余79%未来展望方面，参考美日经验，我国房地产下行时长或短于日本（日本近20年），因人口结构更优、政策干预及时。政策端通过保交楼、专项债收储闲置土地、房企债务纾困稳定市场，2025年地产债违约规模下降。需求中枢测算显示，2030年刚需、改善、更新需求合计7.5 - 8亿平米，为行业提供基础支撑。风险提示包括海外经济下行、政策滞后及海外市场波动等。
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